土地の所有者が不明なときの調べ方ｰ所在調査の完全ガイド

公開日：2025年10月13日

「自分で調べたけれど限界だ」「士業に依頼したが、所有者の居場所までは分からなかった」と、諦めかけていませんか？

「もう打つ手がない」と感じたときこそ、所在調査の専門家である探偵の出番です。公的情報に依存せず、独自の調査網とノウハウで、途切れた「人の所在」を特定します。

土地の有効活用、隣地トラブルの解決、相続手続きの推進。そのすべては、正確な所有者特定から始まります。

土地問題を解決する第一歩として、まずは無料相談をご利用ください。

所有者不明の土地問題、放置は危険！

主要な調査目的

所有者不明土地問題の現状

所有者不明土地とは、不動産登記簿を調べても所有者が直ちに判明しない、または判明しても連絡が取れない土地を指します。

全国で九州の面積を上回る約410万ヘクタールに相当すると推計され、深刻な社会問題となっています。主な原因は、相続登記が長期間放置されることや、住所変更登記がされないことです。

これにより、土地の管理が不十分になり、周辺環境の悪化、防災・復興事業や公共事業の妨げとなるなど、様々な支障が生じています。

この問題に対処するため、2021年に民法・不動産登記法などが改正されました。

特に重要なのが、2024年4月1日からの相続登記の申請義務化と、相続した不要な土地を国に引き渡せる「相続土地国庫帰属制度」の創設（2023年4月施行）です。

出典：政府広報オンライン【相続登記が義務化！所有者不明土地を解消する不動産・相続の新ルールとは？】

土地の持ち主を調べる最初のステップ

法務局で「地番」を特定する

土地の正式な持ち主を調べるには、まず「地番（ちばん）」が必要です。私たちが普段使っている住所（住居表示）では、法務局での調査はできません。

住居表示は建物を対象にしたものですが、地番は土地そのものを特定するための番号です。地番が不明な場合、以下の方法で調べることができます。

「登記簿謄本（登記事項証明書）」を取得する

地番が特定できたら、次に「登記簿謄本（登記事項証明書）」を取得します。これは誰でも、全国どの法務局からでも取得できます。

この書類こそが、土地の所有権の履歴を示す最も重要な公的資料です。取得方法は主に2つあります。

登記簿謄本を取得したら、必ず「権利部（甲区）」の欄を確認してください。ここに、現在の所有者の「氏名」と「住所」が記載されています。

この住所が、私たち探偵が所在不明の所有者を追跡するための最初のターゲット情報となります。

「登記情報提供サービス」を利用する

「調査費用をできるだけ抑えたい」という方には、「登記情報提供サービス」の利用をおすすめします。これは、インターネット経由で登記情報の内容をすぐに確認できるサービスです。

ただし、このサービスで取得できる情報はあくまで「登記事項証明書の内容を印刷したもの」であり、公的な証明書としては使えません（法務局の公印がないため）。

また、無料で土地の持ち主を調べる方法はありません。このサービスも有料ですが、法務局で証明書を取得するよりも安価で済むため、まず所有者名を確認したい場合に適しています。

公的な調査で所有者の住所が古く、現在の所在が特定できない場合に、私たち探偵の専門調査が必要となります。

登記情報と現住所が異なる場合の「所在追跡」

登記簿住所から「住民票の写し・戸籍の附票」を追跡

登記簿謄本に記載されている住所が古く、所有者が既に転居している場合、次のステップは市区町村役場での住民票の写しや戸籍の附票（ふひょう）の追跡です。

これらの公的記録は、所有者の過去から現在に至る住所の異動履歴を記録しています。

ただし、これらの書類はプライバシー保護のため、原則として本人か「正当な理由のある利害関係人」しか取得できません。単に「土地を買いたいから」といった理由では認められません。

請求の際は、以下の書類が必要です。

故人名義だった場合：「戸籍」を辿り法定相続人を特定

登記簿上の所有者が既に亡くなっている（故人名義）にもかかわらず、相続登記が何十年も行われていないケースは多々あります。これが、所有者不明土地問題の最大の原因です。

この場合、私たちは故人の「戸籍謄本」「除籍謄本」「改製原戸籍（かいせいげんこせき）」といった公的記録を辿ります。この調査により、故人から連なる法定相続人を特定できます。

さらに、戸籍の附票を追跡することで、特定した相続人たちの現在の居住地や最後の住所を割り出し、交渉すべき責任主体を明らかにします。

公的調査で限界を迎えるケース

住民票や戸籍を追跡しても、所有者の現在地に辿り着けない場合があります。公的な書類調査だけで限界を迎えるのは、主に以下のようなケースです。

こうした公的調査の「壁」に直面したときこそ、私たち探偵の所在調査が必要になります。書類だけでは見えない個人の「生活圏」を探ることで、所在不明者を特定に導きます。

調査のプロが教える！個人・士業の調査と探偵調査の境界線

士業（司法書士・弁護士など）に依頼できる範囲

探偵事務所に依頼する調査の役割

確実な権利行使のために！探偵事務所の所在調査

独自の情報源と調査網を駆使した所有者特定

現地調査（現況確認）の重要性

得られた情報の「証拠能力」

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無料で見積りも行っております

所在調査の料金は？

総合探偵社福一調査会では、1時間あたり1名6,000～8,000円で、調査員が2名体制であれば、1時間12,000～16,000円です。

さらに調査時間が長くなるにつれ、調査費用がお得になる「ボリュームディスカウント制」を採用しています。

これにより、最大で調査員1時間あたりの調査料金は、1時間6,000円で業界最安値です。

所在調査の料金プラン

総合探偵社福一調査会では、時間単価制（1名/1時間あたりの料金設定）や、パック料金制（調査員の人数・調査時間や回数が定められており、一定の料金内で調査を実施）など、さまざまな料金体系があります。

ご自身の希望に合ったプランを選ぶことで、費用をコントロールできます。

所有者不明土地を解決することのメリットとリスク

放置することの3大リスク

所有者不明の土地を放置すると、重大なリスクを負います。

一つ目は、【損害賠償リスク】です。管理不全による倒木や火災、土砂崩れなどが隣接地に損害を与えた場合、所有者として賠償責任を問われる可能性があります。

二つ目は、【権利行使の制限】です。土地の売買・賃貸はもちろん、建築許可の申請など一切の有効活用ができなくなります。

三つ目は、【相続問題の複雑化】です。時間が経つほど相続人が増え続け、将来的な調査や手続きが極めて困難になります。

所在調査で得られるメリット

正確な所在調査を行うことで、土地の権利を「生き返らせる」ことができます。

最大のメリットは、土地の有効活用が可能になることです。売却、賃貸、または自宅の拡張など、ご依頼者様の財産権を完全に回復できます。

また、所有者が特定できないことを証明することで、不在者財産管理人選任申立てや時効取得など、法的手続きの道が開けます。

さらに、隣地との境界確定やトラブルを解消し、安心して土地を管理・利用できるようになります。

土地の所有者調査は「所在確認のプロ」である当事務所へ

総合探偵社福一調査会は、所在調査に特化した探偵社です。

過去の調査事例では、ご依頼者様の94％が「依頼してよかった」と回答しています。

※2022年8月1日～2025年4月1日まで自社調べ（ご依頼者様152人にアンケート調査結果）

当事務所が選ばれる理由

ご相談からご依頼までの流れ

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所有者不明の土地問題は、ご自身で調査を尽くしても手がかりが途切れ、精神的な負担が大きいものです。

しかし、もうご安心ください。公的な調査で限界を迎えた時こそ、所在調査のプロである探偵の出番です。

私たちは、長年の経験と独自のノウハウで、法的手段に必要な所有者の正確な居場所を特定し、停滞した状況を動かします。

土地の売却、活用、境界問題の解決、次のステップに進むために、まずは一度、無料相談をご利用ください。あなたの土地の未来を、共に切り開きましょう。

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